購(gòu)物中心品牌、業(yè)態(tài)調(diào)整關(guān)鍵點(diǎn)把控及實(shí)施案例分析

// 課程背景 自2016年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)年限長(zhǎng)，租金逐漸升高，租戶對(duì)消費(fèi)坪效也有更高要求，如何系統(tǒng)性考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，保證商場(chǎng)的活力，使得顧客在購(gòu)物時(shí)，視覺(jué)上、觸覺(jué)上有更多新鮮的互動(dòng)。相比提升硬件和物業(yè)配套設(shè)施更關(guān)鍵的是軟實(shí)力的升級(jí)，它考驗(yàn)的是招商運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的敏銳度和節(jié)奏感。 對(duì)購(gòu)物中心而言，前期的定位、規(guī)劃、招商到開(kāi)業(yè)只是起點(diǎn)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后伴隨始終的品牌調(diào)整和升級(jí)才是永恒的話題。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后的調(diào)整并不一定是對(duì)原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時(shí)期購(gòu)物中心針對(duì)市場(chǎng)主動(dòng)求變。在這樣的邏輯下，招商租賃越來(lái)越被國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視，租賃決定購(gòu)物中心的收入和產(chǎn)能。正如購(gòu)物中心的成功取決于高回報(bào)的租賃一樣，購(gòu)物中心的管理成功也建立在有效、高回報(bào)的租戶組合之上。 // 課題 購(gòu)物中心品牌、業(yè)態(tài)調(diào)整關(guān)鍵點(diǎn)把控及實(shí)施案例分析 單人課程價(jià)：￥3980 （含講師費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、午餐費(fèi)、茶歇費(fèi)、資料費(fèi)等） // 主講老師 范老師 現(xiàn)任上海世貿(mào)商城 常務(wù)副總 范老師擁有18年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)階段，如何使設(shè)計(jì)和建造與市場(chǎng)接軌；在商場(chǎng)和辦公樓定位階段，如何根據(jù)市場(chǎng)配置合適的業(yè)態(tài)配比；在運(yùn)營(yíng)階段，如何根據(jù)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)狀況，調(diào)整商業(yè)品牌并為公司自身的*度和美譽(yù)度的提高等諸方面，積累了經(jīng)驗(yàn)。在投資回報(bào)和品牌樹立方面作出了貢獻(xiàn)，在業(yè)界也擁有了良好的口碑和形象。 范老師成功開(kāi)發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過(guò)多個(gè)位于上海市中心及長(zhǎng)三角商業(yè)中心區(qū)域，由國(guó)際和香港著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資運(yùn)營(yíng)的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè)25萬(wàn)平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目，以及10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。范老師在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)定位、招商以及運(yùn)營(yíng)管理等商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)*市場(chǎng)有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。 主導(dǎo)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海中信泰富廣場(chǎng)、長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、上海老西門新苑、寧波泰富廣場(chǎng)、英特宜家 // 課程收益 本次課程在探討品牌調(diào)整與招商租賃時(shí)，我們著重剖析購(gòu)物中心不同階段的調(diào)整思路和重點(diǎn)，解析租約的風(fēng)險(xiǎn)因素。本門課程采用樣本租約文件作為模板，但不從法律角度分析，而是詳細(xì)分析租約條款對(duì)招商與后期運(yùn)營(yíng)管理存在的潛在影響。 · 培育期、成長(zhǎng)期、成熟期不同階段的調(diào)整思路和重點(diǎn) · 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后品牌調(diào)整的原則與機(jī)制建立 · 清晰了解和界定租賃意向書和租賃合同的不同功用 · 準(zhǔn)確理解租賃意向書和租賃合同之間的邏輯關(guān)系 · 完整掌握租賃意向書和租賃合同的對(duì)招商租賃管理會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) // 課程大綱 *天：《購(gòu)物中心階段性品牌調(diào)整策略及案例解析》 1. 購(gòu)物中心初次招商需要考慮的因素 2. 初次招商定位和定價(jià) 2.1. 購(gòu)物中心的類型決定了定位 2.1.1. 社區(qū)型購(gòu)物中心在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心 實(shí)例分析：上海浦東嘉里城 2.1.2. 城市中心型購(gòu)物中心在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心，目前近60%優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量皆為城市中心型 實(shí)例分析： 上海恒隆廣場(chǎng) 2.1.3. 城郊型購(gòu)物中心是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心 原則： 消費(fèi)者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況決定了購(gòu)物中心的定位 討論題： 你所在的商業(yè)體，在決定形態(tài)和類型時(shí)，通常是如何考慮的，原因是？ 2.2. 定價(jià)方式 通常采用市場(chǎng)調(diào)研、經(jīng)驗(yàn)推斷和營(yíng)業(yè)額反推 2.3. 營(yíng)業(yè)額反推法 年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平 租金單價(jià)=年租金/360/租賃面積* 承租水平為行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 討論題：品牌承租能力通常的范圍是由哪些因素決定的？ 3. 招商遵從的法則 3.1. *性 舉例： Apple 專賣店與EBT是否會(huì)開(kāi)在一起？ 3.2. 豐富性 舉例：兒童類的集聚 3.3. 關(guān)聯(lián)性 舉例：電影院與爆米花 3.4. 針對(duì)性 舉例：開(kāi)在公共走道旁的“全家” 4. 市場(chǎng)推廣對(duì)初次招商的推動(dòng) 4.1. 市場(chǎng)推廣的功能和定義 4.2. 推廣的步驟 我是誰(shuí) 我干嘛 我如何做 4.3. IP成為“空間營(yíng)銷”的利器 藝術(shù)IP 動(dòng)漫IP 電影IP 游戲IP等等 實(shí)例分析1： 長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)前的活動(dòng)策劃 實(shí)例分析2： Robot Kitty 活動(dòng)策劃 5. 推動(dòng)購(gòu)物中心需要作出二次招商調(diào)整的因素 *， *消費(fèi)者對(duì)奢侈品的態(tài)度也在發(fā)生改變。 第二， 購(gòu)物中心所在區(qū)域的人口和購(gòu)買力的發(fā)展 討論：一般新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的掉鋪率在多少為合適？時(shí)間點(diǎn)一般出現(xiàn)在何時(shí)？如何根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行品牌調(diào)整？ 6. 生命周期的不同階段 6.1. 百貨類VS購(gòu)物中心： 6.2. 業(yè)態(tài)占比的變化：零售、娛樂(lè)、餐飲 6.3. 兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展特點(diǎn)： 6.4. 業(yè)態(tài)在各樓層的分布的兩種不同形式及其思路 實(shí)例分析：上海中信泰富廣場(chǎng)、香港金鐘太古廣場(chǎng) 7. 調(diào)整內(nèi)容 7.1. 主題化方向發(fā)展 實(shí)例分析： 首爾的Young Plaza 7.2. 區(qū)域型、社區(qū)型商場(chǎng)商業(yè)體征 實(shí)例分析：浦東嘉里城 7.3. 體驗(yàn)式購(gòu)物日漸強(qiáng)調(diào) 7.4. O2O形態(tài)日漸成為商業(yè)主流 實(shí)例分析：食理洋嘗（CeCeLife） 7.5. 新業(yè)態(tài)的興起 8. 商場(chǎng)調(diào)整的關(guān)鍵衡量指標(biāo) 8.1. 租戶端指標(biāo)：租售比、提袋率 8.2. 經(jīng)營(yíng)端指標(biāo)：坪效、客流 8.3. 有效客流和提袋率的取得方式 實(shí)例分析：上海環(huán)球港 9. 租金對(duì)調(diào)整的意義 9.1. 保底租金和扣點(diǎn)之間的關(guān)系 9.2. 租金扶持政策的特殊意義 實(shí)例分析：SAS的分析 10. 主力店與次主力店的調(diào)整策略 案例：上海悅達(dá)889 NOVO品牌的退出，免稅店的引入。 案例：上海月星環(huán)球港引進(jìn)SEGA 案例：上海GUCCI 金鷹店 11. 一些技術(shù)手段在品牌調(diào)整中的應(yīng)用 7.1. 營(yíng)業(yè)額控制的三種方式：POS租賃、數(shù)據(jù)接口連接、手工報(bào)表鍵入 7.2. POS機(jī)的購(gòu)買方式—融資性租賃 第二天：《基于意向書與合同的招商租賃管理》 一、租賃意向書 1.1.租賃意向書與租賃合同的定義 1.2.合同：具有特定內(nèi)容的協(xié)議，用來(lái)約定當(dāng)事人相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 1.3.意向書：雙方當(dāng)事人通過(guò)初步洽商，就各自的意愿達(dá)成一致認(rèn)識(shí)而簽定的書面文件，是雙方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判的依據(jù)，是簽訂合同的前奏。 1.4.租賃意向書與租賃合同之間的邏輯關(guān)系 同容不同、簽訂時(shí)間不同、法律后果 案例：意向書模板 1.5.租賃意向書的要點(diǎn) 1.5.1.租賃面積及其誤差的定義 討論：保護(hù)出租方還是保護(hù)承擔(dān)方？ 1.5.2.租賃單元的使用用途 要點(diǎn)：為何要在意向書中規(guī)定使用用途？約束哪一方？ 1.5.3.對(duì)租金起算和物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算方式的規(guī)定 案例講解：蒂帑聯(lián)合辦公租賃意向書簽署的過(guò)程 二、租賃合同 1、物業(yè)所在地*法規(guī)的了解和執(zhí)行 2、租賃的法律許可和規(guī)定 3、預(yù)租（預(yù)售）許可證 提出“對(duì)抗第三方“ 概念” 三、“營(yíng)改增”后價(jià)稅分離原則及其執(zhí)行 納稅類型與發(fā)票類型 裝修免租期或經(jīng)營(yíng)免租期的價(jià)格表達(dá)方式 租金表達(dá)方式 租戶稅務(wù)信息登記 物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的收取 違約金 營(yíng)改增案例分析 四、一些重要附表及其講解 開(kāi)業(yè)時(shí)間 POS規(guī)定 保險(xiǎn)要求 租戶經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書 租賃單元交接書